作者：莫小斐，重庆坤源衡泰律师事务所

商业地产兼具地产、商业与投资三重特性，招商与运营往往系商业地产项目之核心。在笔者经手的商业地产项目中，尤其是商业中心类项目，有的将运营环节交由商业管理公司与物业管理公司分别管理，有的项目直接将运营环节完全托付于物业管理公司进行管理。无论采取上述哪一种管理模式，物业管理公司在商业地产项目物业管理服务中除担负商业物业的日常运营及维护外，还需实现商业物业自身的保值及增值。

商业地产项目物业管理服务，通常包括两方面：其一，物业支持性管理服务，主要是为业主或商户提供日常性服务，包括但不限于保洁服务、消防管理服务、公共设施设备管理服务、安保管理服务、车辆管理服务等；其二，商务支持性管理服务，主要是针对提升商业物业整体收益而提供的服务，包括但不限于租金管理、租户管理、商业物业形象推广等。

本文拟就商业地产项目物业管理服务过程中的六大常见法律风险防控热点予以简要提示，以供探讨。

热点一、因暴雨导致商业物业倒灌水事件从而引发人身损害及财产损失

暴雨天气通常引发车库等商业物业出现倒灌水事件，如若物业管理公司管理不当，难免会面临索赔。当出现上述索赔时，物业管理公司通常以不可抗力的观点予以抗辩，但就现有裁判案例来看，基于暴雨具有可预见性，该抗辩理由不一定能够得到法院的支持。

为此，笔者建议，物业管理公司得知暴雨预警时，应尽快做好防范措施，并采取如下措施进行处理：①通过ＮＣ系统向各业主或商户发送暴雨预警短信，在公告栏处粘贴暴雨预警提示公告，并进行拍照证据固定；②对于地势低洼处，提早准备防汛袋，并进行拍照证据固定；③检查各公共关键排水管道及排水点是否通畅，并制作完善的检查记录；④对于易发生倒灌的高危点，派值班人员看守。

热点二、因商业物业被盗发生的财产损失

在商业物业管理服务过程中，盗窃事件的发生难以完全避免。然而，一旦发生盗窃事件，物业管理公司通常面临业主或商户的索赔。根据现行法律法规的规定，物业管理公司在盗窃致损事件中承担的是过错责任，当物业管理公司未尽到物业服务合同约定的安保管理义务时（包括但不限于：物业管理范围内监控设施出现故障、无法提供物业管理服务合同约定的巡逻记录或出入口登记记录等），将承担相应赔偿责任。

因此，笔者建议，物业管理公司在为商业物业提供服务时需注意：①定期检测及升级监控系统，以尽量避免监控系统出现故障。当部分监控系统出现故障时，应尽快予以维修，同时安排人员就出现故障的监控点加强人工巡逻；②注意保存定点巡逻及出入口登记记录；③知悉发生盗窃事件后，第一时间赶到现场，协助业主或商户报警，并协助封锁现场及排查实施盗窃行为人员。

热点三、因商业物业消防管理措施瑕疵及火灾导致的人身损害及财产损失

根据《中华人民共和国消防法》第１８条规定，同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。当出现因商业物业消防管理措施瑕疵导致火灾后果进一步扩大的，物业管理公司作为商业物业管理者，往往难以推卸其责任。

为此，笔者建议，物业管理公司应重视商业物业的消防管理，并采取如下措施：①在物业服务合同中明确消防安全管理义务主体、范围及责任；②定期检查消防设施（包括但不限于灭火器、自动报警装置等），并保存检查巡逻记录；③不定期开展防范火灾等预防火灾宣传活动，并对活动现场照片、业主／商户联名签字记录等予以证据固定；④选购商业保险，以进行风险转嫁。

热点四、因电梯、公共扶梯等公共设施设备致人损害

当出现电梯、公共扶梯等公共设施设备致人损害事件时，物业管理公司作为公共设施设备的直接管理人，将往往面临索赔。若物业管理公司无法证明其履行了物业服务合同约定的关于公共设施设备的维护保养义务，一旦发生诉讼，其难以避免承担相应赔偿责任。

为此，笔者建议，在商业物业管理服务中，物业管理公司应注意如下事宜：①按照物业服务合同约定对公共设施设备进行保养、维护，并保存保养、维护证据（包括但不限于外包服务合同、费用支付凭据、保养／维护记录等）；②对容易引发安全隐患的设施进行必要的警示提示；③对设施设备进行检修时，注意拉警戒线及放置安全提示牌；④发生安全事故时，除协助进行救助外，应第一时间与设备供应商联系。

热点五、因违反安全保障义务导致人身损害及财产损失

根据《中华人民共和国侵权责任法》第３７条规定，商场等公共场所的管理人，未尽到安全保障义务，导致他人损害的，应承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任，管理人未尽到安全保障义务的，承担相应补充责任。物业管理公司作为商业物业的管理人，当公共区域发生因安保瑕疵、电梯维护瑕疵等侵害他人权益的事件，若物业管理公司未尽到安全保障义务，没有采取积极有效的措施进行处理，将面临索赔。

为此，笔者建议，物业管理公司需注意如下事宜，并进行证据固定：①在商户对经营场所进行装修时，需严格审查装修图纸，勿变动建筑物主体结构等，并进行适当免责提示；②保障商业物业的公共区域设施设备符合关于消防安全、人身安全保障等现行法律法规及行业规范性要求，并定期进行维护保养，保留相应维护保养记录；③针对易发生安全隐患的区域或可能发生伤害和意外事件的情形，进行温馨提示，履行告知义务。如：“小心地滑”、“小心碰头”、“请看护好您的小孩”等；④对于设施设备损坏或发生安全事件的区域，应及时予以现场封闭，积极修复，并张贴温馨提示；⑤定期进行安全检查，并保存检查记录；⑥若已发生安全事件，应及时采取有效救助措施，避免损失或损害进一步扩大；⑦购买商业保险，以进行风险转嫁。

热点六、因物业管理费、能耗费用、水电费等欠费事宜进行断水断电导致商户财产损失

在实践中，当业主或商户就物业管理费、能耗费用、水电费等费用欠付到一定程度时，物业管理公司常会采取断水断电的方式进行催费。然而，物业管理公司并非供水供电单位，其所为之水电费缴纳也是代收代缴。故，当业主或商户拖欠物业管理费、能耗费用、水电费等费用，物业管理公司对商铺进行断水断电的，若因此造成的业主或商户损失，物业管理公司将面临被索赔的风险。

为此，律师建议物业管理公司尽量不采取断水断电之行为，若物业管理公司决定就欠费事宜进行断水断电的，那么请注意如下事宜，但下述措施的采取无法完全规避因断水断电行为所导致的侵权等法律风险：①在物业服务合同中约定，当出现业主或使用人欠付物业管理费、能耗费用、水电费等费用时，赋予物业管理公司断水断电权；②实施断水断电行为时，尽量选择商场打烊之时，以避免给商户造成较大损失；③实施断水断电行为前，向商户发函告知，并进行提示。

结语

商业地产项目物业管理较之传统住宅物业管理，在服务对象范围、设施设备维护要求、安全消防和管理要求等方面存在较多差异，其法律风险防控要点与传统物业管理服务同样存在差异。本文仅从商业物业管理常见六大法律风险防控热点进行概要性提示，以期抛砖引玉。

【责任编辑 刘耀堂】